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市区四幅地块悉数拍出 龙湖首进漳州 联发首进市区

2019年01月31日 12:58    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  1月24日,漳州市区2019年首场土拍成功落槌。当天吸引了近20家房企参与角逐,其中不乏万科、中骏、龙湖、阳光城、建发、国贸等业内赫赫有名的房地产大咖。经过激烈争夺,当天公开拍卖的4宗用地分别被龙湖、中骏、联发和华辉拿下。

  关注漳州土地市场的市民想必都知道,本次公开拍卖的4幅地块都是两次乃至三次上架。与之前相比,面对同样的地块,此次房企拿地热情可谓高涨,最热门的一幅地块有12家房企参与竞买。那么,这些地块从乏人问津到蜂拥而上说明了什么?开年首拍圆满落幕,又将对漳州房地产市场产生怎样的影响?

  房企: 拿地积极性明显提高

  上周四早上,漳州市行政服务中心8楼拍卖大厅人头攒动、热闹非凡。当天近20家房企云集于此,参与角逐分别位于瑞京路、芝山路、闽南水乡、腾飞路的4幅地块。与此前几次只有少数几家报名、略显冷清的土拍相比,本次房企拿地的积极性显著提高。

  其中,位于芗城区惠民路以东、瑞京路以南的2019P01地块(瑞京片区1期03-2地块)共有12家房企进行竞拍,包括龙湖、联发、万科、国贸、建发、旭辉、中梁合众、阳光城、正荣、中骏、润投、城投。经过近160轮举牌报价,最终,厦门嘉玥投资管理有限公司(龙湖)将该地块揽入,意味着龙湖首次进军漳州楼市。

  当天第二热门的地块当属位于龙文区石仓南路以东、新浦东路以南、水乡西路以西的2019P03地块(闽南水乡03地块)。联发、中海、万科、建发、奥园、宝嘉、旭辉、阳光城、中骏、中梁、润投等11家房企参与竞拍。竞得人为厦门联发(集团)房地产有限公司,这也是联发首次参与市区楼市竞争。

  位于芗城区腾飞路与芝山路交叉口西北侧、凤高路以东的2019P02地块 (芝山庭园项目)也有7家房企进行竞拍,分别为中骏、世林、万科、旭辉、城投、唐华、中梁。最终竞得人为福建中骏置业有限公司。

  位于芗城区腾飞路以北、信和御龙天下以西的2019P04地块(原漳罐宿舍地块)也有3家房企参与,分别为华辉、万科、城投。其竞得人为漳州华辉房地产开发有限公司。

  不难看出,不论是参与竞买的房企数量,还是竞买过程中报价的次数,都可以看出房企的热情之高。部分房企还参与了多幅地块的竞买。例如,万科参与了全部地块竞买,中骏参与了3幅地块竞买,建发、阳光城、旭辉、城投等房企也参与了两幅地块竞买。部分地块竞买过程中,甚至出现了房企直接加价1000万元的“小高潮”。

  当天的赢家中,除了中骏和华辉两位漳州置业者的老朋友,还有龙湖、联发两位“新人”。其中,龙湖集团1993年创建于重庆,连续多年跻身“中国房地产开发企业综合实力10强”,已累计开发项目200余个,开发面积近8000万平方米,先后有5个项目荣获中国房地产综合开发行业最高奖项“广厦奖”,12个项目荣获中国土木工程最高奖项“詹天佑奖”,2018年累计实现签约金额2006.4亿元,创历史新高。联发集团有限公司和置业者熟悉的建发房地产集团有限公司均是厦门建发股份有限公司控股的公司,“建发房产”与“联发房产”是建发股份在房地产开发领域形成的两大品牌。联发集团成立于1983年10月,连续12年荣膺中国房地产百强企业,2018年位列第49位,拥有房地产开发一级资质,累计开发面积超1400万平方米,拥有土地储备超1000万平方米。

  值得一提的是,近几年来市区土地市场几乎被全国性大牌房企“霸屏”,偶有露脸的本地房企也大都为国企。此次本地房企漳州华辉房地产开发有限公司竞得2019P04地块,是较为少见的。其实,华辉曾在市区成功开发过华元小区(全市首个拿鲁班奖的住宅项目)、华元臻品等项目,也是口碑颇佳的房企。

  地价:普遍低于同一板块其他项目

  若问起为何在楼市调控不放松的大背景下,漳州土地市场出现“开年红”,不断随行就市、调整的土地价格或许就是其中一大原因。那么,对于房企而言,这一次拿地成本是否真的下降了?

  三度上架的2019P01地块,2018年6月首次推出时,起始价为140000万元,折合楼面地价起始价为10000元/平方米;2018年11月推出时,起始价为92500万元(须无偿配送居住用房建筑面积17000平方米),楼面地价起始价为6607元/平方米;此次该地块起始价为67200万元(须无偿配送居住用房建筑面积 17000平方米),楼面地价起始价为4800元/平方米。最终该地块的土地出让价款88100万元,折合楼面地价6293元/平方米,溢价率31%。但若将无偿配送居住用房占用的土地和建安成本平摊到可售房源上,则可售房源楼面地价约为7600元/平方米。该地块商品住宅平均销售价格不得超过20000元/平方米。

  同样“三次上架”的2019P03地块,2018年6月该地块首次推出时,起始价为97000万元,折合楼面地价起始价为9575.5元/平方米;2018年11月第二次推出时,出让起始价为83000万元,楼面地价起始价为8193.5元/平方米。本次该地块出让起始价为58300万元,折合楼面地价起始价5755元/平方米。最终该地块土地出让价款75300万元,折合楼面地价7433元/平方米,溢价率29%。本地块商品住宅平均销售价格不得超过19800元/平方米。

  2019P02地块去年11月份首次出让时,起始价为43000万元,折合楼面地价起始价为6142.9元/平方米。此次出让该地块起始价为25600万元,折合楼面地价起始价为3657元/平方米。最终土地出让价款35400万元,折合楼面地价5057元/平方米,溢价率38%。本地块商品住宅平均销售价格不得超过18000元/平方米;竞得人须按出让材料要求无偿配送居住用房7800平方米,无偿配送店面1200平方米。

  2019P04(原漳罐宿舍地块)去年11月份首次出让时,起始价为8800万元,折合楼面地价起始价为4846元/平方米。此次出让起始价调整为10000万元(地块配建的建筑面积>3000平方米的农贸市场由无偿移交变成可销售),折合楼面地价起始价5507元/平方米。最终,土地出让价款11100万元,折合楼面地价6112元/平方米,溢价率11%。本地块商品住宅平均销售价格不得超过17000元/平方米。

  简单计算可知,除2019P04地块外,本次地块的起始价均有所下调,最终成交价较首次出让价也有一定程度的下降。其中,2019P01地块少了51900万元,2019P02地块少了7600万元,2019P03地块少了21700万元。

  若与同一板块近年拍卖的其他地块相比,拿地成本也是下降的。西湖板块,与2019P01地块一路之隔的万科城玖龙台,由万科于2017年6月竞得,其成交楼面价为8014.06元/平方米。与玖龙台相邻的西湖正荣府,由正荣于2018年6月竞得,其楼面地价9994元/平方米;商品住宅平均销售价格不高于19950元/平方米。若与恒大帝景所在地块楼面地价10798.7元/平方米、禹洲雍江府所在地块楼面地价10796.65元/平方米相比,2019P01地块楼面地价仍下降了不少。

  老城区板块,2019P02地块 (芝山庭园项目)楼面地价5057元/平方米,但若将无偿配送居住用房、店面占用的土地和建安成本平摊到可售房源上,则可售房源楼面地价约为6250元/平方米。对比大唐于2016年竞得的漳州北庙地块(现为大唐名门印象),成交楼面价8918.6元/平方米,楼面地价很有优势。

  闽南水乡板块,2019P03地块楼面地价7433元/平方米,对比世茂去年初拿下的闽南水乡05地块(现为保利世茂璀璨滨江项目)楼面地价10784.09元/平方米,中海地产2017年竞得的地块(现为中海上湾)楼面价10843元/平方米,在地价上也有优势。

  后市:楼市大概率维持平稳发展

  大咖云集、争夺激烈、4幅地块悉数拍出、拿地成本有所下降,这些亮点都让本次土地拍卖备受关注。都说“土地市场是楼市的试金石”,不少业内人士指出,房企拿地热情提高,意味着其看好未来的楼市。

  本轮楼市调控已经持续了近两年时间,从各方释放出来的信息来看,楼市已经进入了一个稳定发展的时期。大起大落的概率小了,这在很大程度上增强了房企的信心。对于房企而言,土地库存对今后发展的重要性不言而喻。而在过去的两年,多数房企都在开发原有的土地库存,现在补充土地储备的意愿较为迫切。而从本次土拍的溢价率来看,最高为38%,平均溢价率为27.25%,属于合理范围,也反映出房企拿地仍然较为理性谨慎。

  “楼市需求尤其是自住需求一直都在。经过了一段时间的调整,观望中的一些需求将会逐步释放出来。4幅地块均成功拍出,意味着不久的将来,市面上又将有新项目、新产品面世,对于有置业需求的人而言,选择的范围更大了,是个利好!币的谌耸恐赋,房企拿地成本有所下降,但最高限价基本不变,这就意味着开发商利润空间较大。这能在一定程度上调动开发商的积极性,打造更优质的产品,有利于房地产平稳健康发展。同时,因为最高限价仍然在,未来一段时间房价维持稳定的概率很大。 ■本报记者 曾婷婷 文/图

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